FAQ

La copropriété consiste en l’acquisition directe d’une fraction d’un bien immobilier avec inscription du nom de l’acquéreur au registre foncier en tant que copropriétaire. Les biens proposés à l’acquisition sont des immeubles de rendement, existants et loués.

Les copropriétaires perçoivent trimestriellement leurs revenus locatifs nets, au prorata de leurs participations, et réalisent une potentielle plus-value lors de la vente de l’immeuble.

Les copropriétaires ont la possibilité de mettre leurs parts en vente à tout moment sur la plateforme Foxstone.

Le régime de copropriété implique que les noms de tous les copropriétaires soient inscrits au registre foncier. Cette sécurité garantit à l’investisseur copropriétaire un droit réel sur l’immeuble.
Il n’y a donc pas de dépendance envers Foxstone qui est simplement l’administrateur de la copropriété. Dans le cas où Foxstone venait à disparaître, cela n’aurait donc aucune incidence sur les parts de copropriété. L’administration de la copropriété devrait alors être déléguée à une autre société.

Une fois l’acquisition de l’immeuble conclue, le nom de chaque investisseur est inscrit au registre foncier cantonal en tant que copropriétaire. L’inscription au registre foncier garantit la propriété à travers l’existence d’un droit réel.

Les copropriétaires perçoivent trimestriellement le flux de trésorerie excédentaire de la propriété. Il résulte du revenu locatif duquel sont déduites les charges opérationnelles, les dépenses d’investissement pour l’amélioration de la propriété et les frais liés au crédit hypothécaire.

Ci-dessous un exemple de compte annuel:

À la vente de l’immeuble ou de leurs parts les investisseurs reçoivent leur capital en retour plus toute plus-value résultant de l’appréciation du bien.

Chaque investissement comporte des risques et ceux-ci peuvent impacter fortement les rendements. Foxstone conseille à chaque investisseur de lire le document de Facteurs de Risque, qui résume certains de ces risques, et de consulter un expert en investissement et un fiscaliste pour chaque investissement. Aucune garantie ne peut être donnée quant au remboursement du capital et au paiement des dividendes.

Afin de garantir l’entretien et les rénovations de l’immeuble, qui seront nécessaires durant les prochaines années, le règlement d’administration de la copropriété impose au gestionnaire délégué de constituer un fonds de rénovation (compte de garantie) pour le compte de la communauté des copropriétaires. Le pourcentage des revenus prélevés pour ce compte est déterminé à l’avance en fonction de l’état du bien et des recommandations figurant dans le rapport d’état des lieux. Ce pourcentage est défini par l’administrateur lors de l’assemblée générale pour l’année suivante.

Ce fonds est sollicité au cas où des besoins de rénovations apparaîtraient et pour le paiement de la banque si les loyers ne couvraient plus le paiement d’intérêts. Ainsi, les copropriétaires sont d’autant plus protégés d’un éventuel appel subséquent de fonds. Lors de la vente de leurs parts de copropriété, les investisseurs récupèrent le solde de ce compte au prorata de leur participation.

Le fonds de rénovation, uniquement composé de cash, est la possession des copropriétaires. Dès lors, la part de chaque investisseur dans le fonds de rénovation est calculée au prorata de la part de copropriété. En cas de vente d’une part de copropriété, la part du fonds de rénovation appartenant au copropriétaire sortant vient augmenter son prix de vente.

La propriété par étage (PPE) consiste généralement en l’achat d’un appartement. Elle procure au propriétaire le droit d’utiliser cet appartement soit pour y vivre soit pour le louer (et générer du rendement).

Une copropriété en investissement participatif consiste en l’achat d’une part d’immeuble; chaque copropriétaire détient une fraction de l’ensemble de l’immeuble. L’objectif est de percevoir un rendement et non pas d’y vivre.

En tant qu’investissement immobilier, la copropriété en investissement participatif présente les avantages suivants suivants par rapport à la PPE:

• L’investissement requis est plus bas
  En Suisse, pour acheter un appartement de 80 m2 avec quatre pièces il faut en moyenne un apport en fonds propres de CHF 150’000. Alors que le montant minimum d’un investissement participatif chez Foxstone est de CHF 25’000.
• Le risque locatif est plus faible
  Dans le cas d’un achat d’un appartement individuel dans le but de le louer, le propriétaire supporte la totalité du risque locatif. Alors que le fait de posséder une part d’un immeuble composé de plusieurs appartements (comme c’est la cas en investissement participatif) dilue le risque locatif dans le cas du départ d’un locataire.
• Les intérêts des copropriétaires sont alignés
  Dans le cas d’une PPE, certains copropriétaires occupent les appartements et d’autres les louent afin de générer un rendement. Lors des votations de l’assemblée des copropriétaires, cette situation peut engendrer des divergences d’intérêts quant aux dépenses à entreprendre dans les parties communes. Dans le cas d’un investissement participatif, tous les copropriétaires partagent le même but: générer du rendement ce qui facilite la prise de décision.
• La gestion immobilière est prise en main par des professionnels de l’immobilier
  Dans le cas de la copropriété en investissement participatif, la gestion de l’immeuble est déléguée à une gérance immobilière qui se charge de l’encaissement des loyers et de l’entretien de l’immeuble. Foxstone agit en tant qu’administrateur de la copropriété et prend les décisions stratégiques visant la mise en valeur de l’immeuble. Les copropriétaires ont la possibilité de participer aux décisions majeures de la gestion de l’immeuble lors de l’assemblée générale annuelle tenue par voie digitale.
  

Non, pour des raisons logistiques évidentes nous n’organisons généralement pas de visites privées des immeubles avant de les acheter. Cependant, vous avez accès aux photos ainsi qu’aux détails techniques et structurels de la propriété, résumés dans le prospectus de chaque proposition d’investissement.

Non, l’investissement en copropriété ne donne pas accès à l’usufruit du bien, contrairement au régime de propriété par étage (PPE). Les copropriétaires investissent dans le but de percevoir des rendements et non dans l’optique d’habiter dans la propriété.

Chaque investisseur manifestant un intérêt pour une offre reçoit le dossier d’investissement comprenant:

• La brochure d’investissement,
• Le mandat de courtage et de gestion,
• Le règlement d’administration de la copropriété,
• Le contrat d’hypothèque,
• L’acte de vente.

Et doit compléter, signer et nous retourner les documents suivants:

• Le bulletin de souscription,
• Le formulaire de procuration en deux exemplaires,
• L’accréditation auprès du prestataire hypothécaire (demande d’information sur l’investisseur et l’origine des fonds),
• Le document à l’usage du notaire.

Ces documents sont requis par la banque prestataire d’hypothèque et par le notaire.

L’encaissement des loyers et la gestion journalière des immeubles sont déléguées à des gérances immobilières établies et réputées avec lesquelles Foxstone a conclu des accords avantageux pour les copropriétaires, leur faisant bénéficier de tarifs préférentiels dans toute la Suisse. La communauté des copropriétaires délègue les décisions relatives aux travaux de rénovation ainsi que le paiement de l’hypothèque à Foxstone.

Les copropriétaires sont libres de choisir le gestionnaire du bien et de révoquer le mandat de gestion de Foxstone. Il faudra pour cela réunir la majorité qualifiée des copropriétaires, comme prévu dans le règlement de copropriété.

Les charges des éventuels travaux de maintenance et de rénovation sont directement prélevées sur les revenus locatifs ; si ces derniers ne suffisent pas, le fonds de rénovation peut être sollicité.

Pour les investissements en copropriété, Foxstone prend les honoraires suivants: 3% de la valeur brute de l’actif une fois la transaction conclue et honoraires de gestion de 0.05% à 0.25% du prix du bien, dégressifs selon le montant de la transaction.

En Suisse, le taux d’endettement sur des immeubles résidentiels peut généralement atteindre 80% de la valeur de l’immeuble. Pour des raisons de stabilité financière de l’investissement et d’anticipation de futures hausses des taux d’intérêts, nous préférons généralement emprunter entre 50% et 60% de la valeur du bien. Nous souhaitons que l’immeuble soit autoporteur et que la charge d’hypothèque soit très largement couverte par le rendement locatif.

Foxstone est en relation avec plusieurs banques suisses de renom avec lesquelles des accords ont été conclus dans le but de rendre l’investissement en copropriété par le biais de la plateforme le plus fluide possible.

Chaque investisseur doit au préalable avoir rempli les formulaires d’investissement fournis par Foxstone au moment de sa demande de souscription pour un bien immobilier. Ces formulaires sont transmis à la banque dans le but de vérifier l’origine des fonds et la solvabilité de l’investisseur.

Non, chaque investisseur n’est responsable que du montant de la dette au prorata de sa participation en fonds propres. En effet, contrairement à la pratique en vigueur, la responsabilité hypothécaire est désolidarisée. En diminuant le taux d’endettement de l’opération, Foxstone diminue le risque de défaut du paiement des intérêts et du remboursement de la dette car le bien immobilier s’autofinance avec de grandes marges de sécurité. Cette structure de crédit permet à la banque de désolidariser l’hypothèque et aux investisseurs de participer aux opérations sans avoir à porter la responsabilité sur le montant total de l’hypothèque.