Wie wählt man das richtige Crowdlending-Projekt aus?
Wie wählt man das richtige Crowdlending-Projekt aus?
Einleitung
Immobilieninvestitionen galten lange Zeit als etwas, das einer wohlhabenden Elite vorbehalten war. Sie erforderten umfangreiches Kapital und einen privilegierten Zugang zu Möglichkeiten, die der Allgemeinheit bisher verschlossen waren. Mit dem Aufkommen des Immobilien-Crowdlending hat sich diese Sichtweise grundlegend geändert und die Tür für ein breiteres Publikum von Investoren geöffnet. Foxstone, eine Plattform mit Pionierstatus in der Schweiz, spielt eine Schlüsselrolle bei diesem Wandel, indem sie den Zugang zu rentablen Immobilienprojekten demokratisiert und für mehr Transparenz und Sicherheit sorgt. Dieser Artikel beleuchtet den Auswahlprozess für Immobilien-Crowdlending-Projekte und zeigt die wichtigsten Kriterien auf, die es zu beachten gilt.
Was ist Immobilien-Crowdlending?
Immobilien-Crowdlending ist eine Form der partizipativen Finanzierung, bei der Einzelpersonen gemeinsam in Immobilienprojekte investieren und Bauträgern oder Eigentümern gegen Zinsen Geld leihen. Dieser innovative Ansatz verändert die traditionelle Landschaft der Immobilienfinanzierung, indem er Investoren und Projektträger direkt zusammenbringt. Dies bringt zwei Vorteile mit sich: Die Investoren erhalten Zugang zu potenziell attraktiven Renditen und die Kreditnehmer können ihre Projekte flexibel finanzieren.
Warum Foxstone die richtige Wahl für Immobilien-Crowdlending ist?
Foxstone zeichnet sich durch einen Ansatz aus, der sich auf eine sorgfältige Projektauswahl und die Sicherheit der Investitionen konzentriert. Die Plattform prüft jede Immobilien-Crowdlending-Möglichkeit eingehend, um sicherzustellen, dass sie genau definierte Rentabilitäts- und Risikokriterien erfüllt. Dank dieser gründlichen Analyse ist Foxstone in der Lage, qualitativ hochwertige Anlagemöglichkeiten anzubieten, die das Risiko für die Investoren reduzieren und ihnen gleichzeitig attraktive Renditen bieten.
Kreditstruktur und Rendite
Foxstone strukturiert partizipative Darlehensprojekte durch die Emission von Obligationen. Eine Obligation ist ein Forderungspapier, die die Überlassung eines Kapitals für einen bestimmten Zeitraum (die Laufzeit) darstellt. Der Emittent der Obligation verpflichtet sich, dem Inhaber während der Laufzeit der Obligation in regelmässigen Abständen einen festen Zinssatz (den Coupon) auszuzahlen und das Kapital am Ende der Laufzeit zurückzuerstatten.
Bei einer Obligation wird ihre Rendite durch ihren Zinssatz (oder Coupon) festgelegt, der in der Regel in Prozent pro Jahr angegeben wird und das Verhältnis zwischen den eingenommenen Zinsen und dem investierten Kapital widerspiegelt.
Die Rendite ist ein Schlüsselelement bei der Auswahl einer Crowdlending-Investition. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Rendite wie bei jeder Investition direkt an das Risiko gekoppelt ist: Je höher die potenzielle Rendite eines Projekts, desto höher ist auch das Risiko.
Kriterien für die Projektauswahl
Projektarten
Die auf der Plattform von Foxstone angebotenen Projekte reichen von der Finanzierung von Neubauten bis zur Refinanzierung von bestehenden Vermögenswerten. Wenn Sie die Unterschiede zwischen diesen beiden Projekttypen verstehen, können Sie Ihre Investitionsentscheidungen ganz nach Ihren persönlichen Präferenzen fällen.
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Finanzierung eines Bauprojekts
Mit dieser Option können Investoren sich direkt an der Finanzierung neuer Immobilienprojekte beteiligen. Indem sie Immobilienunternehmen Geld leihen, tragen sie zum Bau neuer Wohnobjekte in der Schweiz bei. Die Rückzahlung des Darlehens stammt in der Regel aus den Einnahmen, die nach Fertigstellung des Projekts durch den Verkauf der Immobilien erzielt werden.
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Refinanzierung eines bestehenden Vermögenswerts
In diesem Fall wird das Darlehen Immobilienfirmen gewährt, die bereits Objekte mit nachgewiesenen Einkünften besitzen. Ziel ist es, diese Vermögenswerte zu refinanzieren, um ihren Wert zu steigern oder neue Entwicklungen zu unterstützen. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt aus den Mieteinnahmen der Immobilie oder in einigen Fällen aus den Erlösen eines vom kreditnehmenden Unternehmen durchgeführten Entwicklungsprojekts.
Es ist zu beachten, dass die Finanzierung von Entwicklungsprojekten von Natur aus risikoreicher ist als die Refinanzierung bestehender Vermögenswerte. So können bei Bauprojekten nämlich unvorhergesehene Ereignissen eintreten, wie zum Beispiel Verzögerungen, Budgetüberschreitungen oder veränderte Bedingungen auf dem Immobilienmarkt, was sich auf die Fertigstellung und Rentabilität des Projekts auswirken kann. Im Gegensatz dazu stützt sich die Refinanzierung bestehender Vermögenswerte auf Immobilien, die bereits eine Erfolgsbilanz vorweisen können, was ein gewisses Mass an Vorhersehbarkeit bietet.
Stadium des Projekts
Bei einem Immobilienentwicklungsprojekt muss das Stadium, in dem es sich befindet, berücksichtigt werden. So ist die Finanzierung eines Projekts in einem frühen Stadium aufgrund mehrerer Variablen, die den Verlauf des Projekts beeinflussen können, mit einigen Unsicherheiten verbunden:
- Kauf des Grundstücks
Noch vor dem ersten Spatenstich muss ein Grundstück für das Projekt gesichert werden. Bei einem solchen Erstkauf können Komplikationen auftreten, sei es durch langwierige Verhandlungen oder unerwartete rechtliche Aspekte.
- Baugesuch
Ohne die Zustimmung der zuständigen Behörden kann ein Projekt nicht umgesetzt werden. Im Baubewilligungsverfahren können Hindernisse auftreten, wie zum Beispiel Einsprachen aus der Nachbarschaft. Im Falle einer Ablehnung des Gesuchs oder zusätzlicher Anforderungen kann sich das Projekt ernsthaft verzögern oder sogar ganz scheitern.
- Einhaltung von Terminen und Budgets
Die Bauphase ist bekanntlich unvorhersehbar. Durch ungünstige Wetterbedingungen, Probleme in der Lieferkette oder unerwartete Entdeckungen auf der Baustelle kann es zu Verzögerungen kommen. Ebenso können die erwarteten Kosten steigen, sodass es zu einer Überschreitung des Budgets kommt, sei es aufgrund von Projektänderungen oder steigenden Materialpreisen.
- Vermarktung der Einheiten
Nach der Fertigstellung des Projekts steht die Herausforderung an, die geschaffenen Wohnräume zu verkaufen oder zu vermieten. Die Schwankungen auf dem Immobilienmarkt können sich auf die Nachfrage und damit auch auf die Verwirklichung der ursprünglichen Verkaufs- oder Vermietungspläne auswirken.
Das Ziel von Foxstone ist es, diese Investitionsmöglichkeiten durch eine sorgfältige Analyse und eine gründliche Projektbewertung auszugleichen. Wir setzen alles daran, die Risiken für unsere Investoren zu minimieren, indem wir Projekte auswählen, die von erfahrenen Teams geleitet werden, und in jeder Phase des Prozesses eine Due-Diligence-Prüfung durchführen.
Lage
In der Welt der Immobilien gilt das zeitlose Mantra „Lage, Lage, Lage“ auch für Crowdlending. Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor, der sich direkt auf ihre Erfolgschancen auswirkt. Eine Wohnung oder ein Haus in einer begehrten Gegend ist per se attraktiv und wird leichter einen potenziellen Käufer oder Mieter finden.
Zudem sind Immobilien in Top-Lagen tendenziell resistenter gegenüber Schwankungen auf dem Immobilienmarkt. Selbst in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs können solche Immobilien ihren Wert und ihre Attraktivität besser behalten, was Investoren eine gewisse Sicherheit bietet.
Jedes auf der Plattform von Foxstone angebotene Projekt wird sorgfältig geprüft, um sicherzustellen, dass es sich in einer Gegend mit Wachstumspotenzial und anhaltender Mietnachfrage befindet. Wir prüfen Kriterien wie die wirtschaftliche Entwicklung der Region, anstehende Infrastrukturprojekte und die lokale Marktdynamik, um solide und widerstandsfähige Investitionsmöglichkeiten auszuwählen.
Marketingplan / Vermietungssituation
Zwei entscheidende Elemente, die bei der Beurteilung der Durchführbarkeit und Rentabilität eines Projekts berücksichtigt werden müssen, sind der Marketingplan für Immobilienentwicklungen und die Vermietungssituation für bestehende Immobilien.
Der Marketingplan: Ein Grundpfeiler für Entwicklungsprojekte
Der Marketingplan ist die Roadmap, die beschreibt, wie ein Immobilienentwicklungsprojekt auf den Markt gebracht und verkauft werden soll. Er umfasst verschiedene Faktoren, wie zum Beispiel:
- Marktanalyse: Eine detaillierte Studie über die Immobiliennachfrage im betreffenden Gebiet, einschliesslich demografischer Zielgruppen, Markttrends und lokaler Konkurrenz.
- Preisstrategie: Festlegung von Verkaufspreisen auf Basis von Marktanalysen, um die Wettbewerbsfähigkeit sicherzustellen und gleichzeitig die Investitionsrendite zu maximieren.
- Verkaufs- und Marketingkanäle: Methoden und Medien, die eingesetzt werden, um potenzielle Käufer zu erreichen, darunter Werbekampagnen, virtuelle Besichtigungen und Immobilienmessen.
- Verkaufskalender: Die wichtigsten Etappenziele des Projekts, von der Markteinführung bis zum Endverkauf, inklusive Meilensteine, um den Fortschritt zu beurteilen.
Ein solider und realistischer Marketingplan ist ein Indikator dafür, dass ein Projekt schnell Käufer anziehen kann, wodurch das Risiko finanzieller Engpässe verringert wird.
Die Vermietungssituation: Ein Barometer für die Rentabilität bestehender Immobilien
Die Vermietungssituation hingegen betrifft bereits fertiggestellte Immobilien und konzentriert sich auf den Vermietungsstand und die Mieteinnahmen. Sie ist ein entscheidendes Element und gibt insbesondere Auskunft über:
- Vermietungsstand: Der Prozentsatz der vermieteten Einheiten im Verhältnis zum verfügbaren Gesamtbestand. Ein hoher Vermietungsstand deutet auf eine starke Mietnachfrage und stabile Einnahmen hin.
- Mieteinnahmen: Der Gesamtbetrag der Mieteinnahmen, der die direkte Rentabilität der Investition widerspiegelt.
- Mietvertragsdauer: Der Durchschnitt oder Mittelwert der Mietvertragslaufzeiten, der Aufschluss über die langfristige Sicherheit der Mieteinnahmen gibt.
- Mieterprofil: Qualität und Zuverlässigkeit der Mieter, darunter möglicherweise solide Firmen, angesehene Franchise-Unternehmen oder einzelne Mieter mit guter Zahlungsmoral.
Die Vermietungssituation vermittelt ein klares Bild der aktuellen Leistungsfähigkeit der Immobilie und ihres Potenzials, in der Zukunft stabile Einnahmen zu generieren. Foxstone analysiert den Marketingplan oder die Vermietungssituation jedes angebotenen Projekts gründlich, um nur die rentabelsten zu berücksichtigen.
Immobilienarten
Wenn man von einer Immobilieninvestition spricht, muss man zwischen zwei wesentlichen Immobilienarten unterscheiden: Wohn- und Gewerbeimmobilien. Diese beiden Segmente bieten unterschiedliche Chancen und bringen ihre eigene Marktdynamik und ihr eigenes Risikoniveau mit sich.
- Wohnimmobilien: etwas für den Alltag
Wohnimmobilien umfassen Objekte wie Einfamilienhäuser, Wohnungen und Wohnanlagen. Die wichtigsten Merkmale dieses Segments sind:
○ Stabile Nachfrage und Renditen: Da die Nachfrage nach Wohnraum ein konstanter Faktor ist, sind Wohnimmobilien tendenziell widerstandsfähig gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen.
○ Vereinfachte Finanzierung und Verwaltung: Wohnbauprojekte werden in Bezug auf Finanzierung und Verwaltung häufig als weniger komplex angesehen.
- Gewerbeimmobilien: Aussicht auf hohe Renditen
Gewerbeimmobilien sind kommerziell genutzte Räume, wie Büros, Geschäfte, Lagerhallen und Industriegebäude. Zu ihren besonderen Merkmalen gehören:
○ Hohes Renditepotenzial: Die für Gewerbeimmobilien charakteristischen höheren Mietpreise und langen Vertragslaufzeiten können zu höheren Renditen führen als bei Wohnimmobilien.
○ Exposition gegenüber Konjunkturzyklen: Die Performance von Gewerbeimmobilien ist eng mit der Wirtschaftslage verknüpft, was zu einer höheren Volatilität der Erträge und Werte führen kann.
○ Komplexität und Anforderungen an die Verwaltung: Gewerbeimmobilien zu verwalten, bringt oft zusätzliche Herausforderungen mit sich, wie zum Beispiel eine Spezialwartung und die Anpassung an die besonderen Bedürfnisse gewerblicher Mieter.
Verschuldungsgrad
Der Verschuldungsgrad oder Beleihungsauslauf (loan-to-value ratio – LTV – auf Englisch), oft als Prozentsatz ausgedrückt, gibt den Anteil des Fremdkapitals an der Gesamtfinanzierung eines Immobilienprojekts an. Mit anderen Worten: Er gibt Aufschluss darüber, welcher Anteil des Projekts im Vergleich zu Eigenkapital durch Schulden finanziert wird.
Obwohl Verschuldung an sich nichts Negatives ist – sie kann Grossprojekte ermöglichen und die Entwicklung beschleunigen –, kann ein übermässiges Level ein Hinweis auf Anfälligkeit gegenüber sich ändernden Marktbedingungen oder steigenden Zinssätzen sein. Projekte mit einem kontrollierten Verschuldungsgrad haben oft ein stabileres Renditepotenzial, da sie weniger von den Schwankungen der Finanzierungskosten abhängig sind. Dies kann für die Investoren zu einer besseren Vorhersehbarkeit der Renditen führen.
Jedes auf unserer Plattform angebotene Crowdlending-Projekt wird einer strengen Finanzanalyse unterzogen:
- Wir untersuchen die Kapitalstruktur des Projekts, um uns zu vergewissern, dass ein gesundes Gleichgewicht zwischen Schulden und Eigenkapitalfinanzierung besteht.
- Wir stellen sicher, dass das Projekt einen Verschuldungsgrad aufweist, der ein sorgfältiges Finanzmanagement und einen angemessenen Umgang mit Financial Leverage erkennen lässt.
- Wir präsentieren Ihnen diese Informationen ganz transparent, sodass Sie fundierte Investitionsentscheidungen treffen können, die auf soliden und zuverlässigen Daten basieren.
Erfahrung des Kreditnehmers
Die Erfahrung des Kreditnehmers stützt sich auf seine bisherigen Projekttätigkeiten und seinen früheren Umgang mit finanziellen Verpflichtungen. Zu nennen sind dabei sein Engagement für die Einhaltung der Rückzahlungsfristen, die Qualität seiner abgeschlossenen Projekte und seine Fähigkeit, auf Marktherausforderungen zu reagieren.
Investitionen in Projekte, die von Kreditnehmern mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz geleitet werden, können das Risiko, das mit einer Investition verbunden ist, erheblich verringern. Eine solide Erfolgsbilanz ist oft gleichbedeutend mit nachgewiesenem Fachwissen und fundierten Marktkenntnissen.
Zinszahlungsmodalität
Die Zinszahlungsmodalität legt fest, wie und wann die Zinsen gezahlt werden. Dies beeinflusst letztendlich Ihre Liquidität.
Einige Crowdlending-Projekte sehen jährliche Zinszahlungen vor. Das bedeutet, dass Sie einmal im Jahr bis zum Ende der Kreditlaufzeit einen Anteil an den Zinsen erhalten, die durch Ihre Investition erwirtschaftet wurden.
Bei anderen Projekten gibt es eine Zahlung in fine, das heisst, die während der Kreditlaufzeit akkumulierten Zinsen werden am Ende als einmaliger Betrag ausgezahlt.
Ökologisches und soziales Engagement beim Immobilien-Crowdlending
In einer Zeit, in der verantwortungsbewusstes Investieren immer wichtiger wird, werden ökologische und soziale Kriterien zu wesentlichen Faktoren bei Entscheidungen über die Kapitalallokation.
Durch Investitionen in Projekte, die die ökologische Nachhaltigkeit fördern oder positive soziale Auswirkungen haben, können Investoren einen Beitrag zu einer besseren Zukunft leisten und gleichzeitig ihre finanziellen Ziele verfolgen.
Immobilienprojekte, die sich auf Energieeffizienz, die Verwendung nachhaltiger Materialien, die Erhaltung natürlicher Ressourcen und die Minimierung des ökologischen Fussabdrucks konzentrieren, sind Investitionen mit Rücksicht auf die Umwelt und das Wohlergehen künftiger Generationen.
Wir bei Foxstone haben diesen Bewusstseinswandel erkannt und setzen uns dafür ein, der zunehmenden Nachfrage nach Investitionen gerecht zu werden, die nicht nur finanziell sinnvoll sind, sondern auch im Einklang mit den persönlichen Werten unserer Investoren stehen.
Auswahlprozess und Garantien
Auf der Plattform von Foxstone sind Sicherheit und Vertrauen das Fundament unserer Beziehung zu den Investoren. Dies beginnt mit einem strengen Auswahlverfahren, das sicherstellt, dass unseren Mitgliedern nur Projekte mit der höchsten Rentabilität angeboten werden. Um diese Sicherheit noch zu erhöhen, weist jedes Projekt eine Struktur mit soliden Absicherungen auf, die Ihre Investition schützen sollen, so zum Beispiel:
- Schuldvertrag: Es handelt sich um eine in der Immobilie selbst verankerte Rechtssicherheit. Im Falle einer Nichtzahlung gibt der Schuldvertrag Foxstone das Recht, den fälligen Betrag aus dem Wert der finanzierten Immobilie zu fordern.
- Garantie der Holding: Diese Garantie besteht aus einer Verpflichtung der Muttergesellschaft (der Holding) des Kreditnehmers, die Rückzahlungen des Kredits zu decken. Sie erweitert somit die Haftung über das Projekt hinaus und bietet eine zusätzliche Sicherheit.
- Persönliche Garantie: Ein Versprechen einer Einzelperson, häufig eines Hauptaktionärs oder einer Führungskraft des kreditnehmenden Unternehmens, die ihr eigenes Vermögen oder persönliche Sicherheiten für die Rückzahlung des Kredits einsetzt.
- Kaufoption: Als letzter Ausweg, wenn ein Projekt vor unüberwindbaren Schwierigkeiten steht, hat Foxstone die Option, die betreffende Immobilie zu kaufen. So können nicht nur die Interessen der Investoren gewahrt werden, sondern es besteht auch die Möglichkeit, die eingesetzten Mittel zurückzuerhalten.
Bei jedem auf unserer Plattform vorgestellten Projekt sind die Einzelheiten der Absicherungen und Garantien explizit aufgeführt. So können die Investoren die Bandbreite der Massnahmen zur Wahrung ihrer Interessen vollumfänglich einschätzen. Wir verpflichten uns jederzeit zu vollständiger Transparenz, damit Sie mit der Gewissheit investieren können, dass jeder Aspekt Ihrer Beteiligung sorgfältig geprüft wurde und sicher ist.
Risikomatrix
Das Verhältnis zwischen Rendite und Risiko wird nicht dem Zufall überlassen. Wir haben eine ausgeklügelte Risikomatrix entwickelt, in die alle oben genannten Elemente und noch weitere einfliessen. So wird jedes Projekt einer strengen Bewertung unterzogen, in der die finanziellen, operativen und marktbezogenen Risiken beurteilt werden. Am Ende dieser Analyse wird akribisch ein Zinssatz berechnet, der das Gesamtrisikoprofil des Projekts widerspiegelt.
Unser Ziel ist es, ein faires und ausgewogenes Risiko-Rendite-Verhältnis zu schaffen, damit Sie mit der Gewissheit investieren können, dass der Zinssatz, den Sie erhalten, gerechtfertigt und auf die spezifische Art Ihrer Investition abgestimmt ist.
Diversifizierung
Beim Immobilien-Crowdlending bedeutet Diversifizierung, dass Kapital in mehrere verschiedene Projekte investiert wird, anstatt in ein einziges. Die Idee dahinter ist einfach: Wenn ein Projekt mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat, wird die Gesamtperformance Ihres Portfolios weniger in Mitleidenschaft gezogen, da die anderen Investitionen die Verluste ausgleichen oder abschwächen können.
Mit Foxstone wird Diversifizierung nicht nur möglich, sondern auch leicht gemacht. Die Investoren haben Zugang zu unterschiedlichen Immobilienprojekten und können zwischen Neubauten, Renovierungen, Wohnhäusern, Gewerberäumen und mehr wählen, wobei jedes Projekt seine eigenen Merkmale und Renditechancen mitbringt. Mit einer Mindesteinlage von CHF 10’000 kann die Investition auf mehrere Projekte aufgeteilt werden.
Fazit
Sich im Bereich des Immobilien-Crowdlending zu bewegen, erfordert Urteilsvermögen und Zugang zu zuverlässigen Informationen. Dank seiner innovativen und intuitiven Plattform bietet Foxstone Investoren einen einfachen und sicheren Weg, um ihr Immobilienportfolio zu diversifizieren. Durch den Fokus auf eine sorgfältige Projektauswahl, die auf einer gründlichen Risikobewertung und soliden Sicherheiten beruht, macht Foxstone es möglich, vertrauensvoll in den Immobiliensektor zu investieren.
Die Plattform ermöglicht eine effektive Diversifizierung über ein breites Spektrum von Immobilienprojekten mit relativ niedrigen Investitionsschwellen, wodurch das Immobilien-Crowdlending einem breiteren Publikum zugänglich gemacht wird. Die Transparenz in Bezug auf die vorgestellten Projekte hilft den Investoren, fundierte Entscheidungen zu treffen, die ihren finanziellen Zielen und persönlichen Werten entsprechen.
Kurz gesagt, Foxstone demokratisiert den Zugang zum Immobilien-Crowdlending und stellt die Instrumente und Informationen bereit, die für fundierte Entscheidungen erforderlich sind. Eine Chance für Investoren, sich an sorgfältig ausgewählten Immobilienprojekten beteiligen und gleichzeitig das Risiko steuern und attraktive Renditen erzielen zu können.
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