Tour d’horizon 2018 et perspectives 2019
par Nicolas Terrier
MARCHE LOCATIF
L’offre :
L’investissement dans la pierre a été une nouvelle fois très attractif en 2018. La valeur médiane des rendements bruts pour les immeubles locatifs négociés a été de 3.85%[i]. Les rendements nets pour des immeubles de catégories A ont quant à eux baissé de 25 points de base pour s’établir entre 2.2% et 2.6%[ii].
Tant que les rendements des obligations d’État seront bas, l’alternative immobilière restera solide. D’autant plus qu’à court terme, le risque que la BNS augmente son taux directeur est quasi inexistant. En effet, sa stratégie expansionniste a pour but de stabiliser l’inflation afin de soutenir l’économie suisse, et donc de freiner la pression à la hausse du franc suisse qui s’est malgré tout renchéri face à l’Euro durant l’année passée. Les trois quarts des investisseurs interrogés s’attendent à ce que les taux d’intérêt augmentent à moyen terme, entre 3 et 5 ans[iii].
Durant 2018, 31’900 unités neuves ont été construites en Suisse[iv]. Cela a ainsi augmenté le taux de vacance dans le marché locatif pour atteindre 1.62%, soit environ 72’000 logements vacants recensés par l’Office Fédéral de la Statistique[v]. Nous avons déjà observé que certaines régions excentrées adaptent leurs prix, ou du moins font des concessions, pour permettre de réduire l’écart entre les baux existants et les logements vides proposés à la location. En outre, il convient de noter que ce taux reste parmi le plus bas en Europe, juste derrière la Suède et la Pologne[vi].
La demande :
En 2018, les fondamentaux suisses ont prouvé une nouvelle fois qu’ils sont solides. Dès 2019, l’économie Suisse pourrait théoriquement ralentir vu que la croissance de l’économie européenne, principal importateur de produits Suisse, commence à faiblir. Toutefois, la situation pour de nombreux pays européens s’est améliorée depuis la précédente crise financière, et l’immigration en provenance d’Europe devrait donc continuer de se stabiliser, voire même diminuer.
La tension sur le segment de 4 pièces devrait s’apaiser vu que c’est la typologie de logements qui a été la plus construite en 2018[vii]. La demande pour les petits logements, notamment les 2.5 pièces, a été et reste soutenue.
Selon la récente enquête d’HEV Suisse (2018), plus de la moitié des experts s’attendent à ce que les prix restent stables. À noter qu’ils sont de moins en moins nombreux à s’attendre à une hausse. Un équilibre semble donc s’installer.
LOGEMENTS EN PROPRIETE PAR ETAGE
L’offre :
Durant 2018, 52’300 appartements ont été livrés[viii]. Selon la même source, dans un futur proche, le nombre d’autorisations en cours pour la construction de logements en PPE indique une évolution modérée. Néanmoins, la combinaison des taux bas et de la croissance économique créé un climat propice à l’activité de construction. Il y a fort à penser que cette diminution des autorisations soit à court terme.
En parallèle, on observe un changement de comportement et de mode. Les nouveaux objets mis sur le marché sont en moyenne 20 m2 plus petits qu’au début des années 2000.
La demande :
Du point de vue économique, le nombre élevé de nouveaux emplois, la croissance économique et l’augmentation attendue des salaires, font que l’on observe un réel climat de confiance sur le marché suisse[ix].
De plus, l’offre de taux d’intérêt des prestataires financiers est continuellement en baisse. Pour illustrer cela, Comparis (2018) effectue une compilation de l’offre des taux à 10 ans des principaux partenaires financiers. À la fin 2018, on remarque que le taux moyen offert pour 10 ans est proche de son plus bas historique. Dans ce contexte, l’accession à la propriété n’a jamais été autant facilitée. Pour plus de détails à ce sujet, nous vous invitons à lire l’article sur l’actuelle transformation de l’accès à l’immobilier Suisse.
Du côté des annonces immobilières pour des appartements en PPE, il a fallu en moyenne 64 jours pour qu’un logement en PPE trouve preneur en 2018, soit 6 jours de moins que l’année précédente.
Cette situation semble donc de plus en plus propice à une hausse de la demande de logements en PPE. En réalité, on peut observer depuis 2016 une divergence sur les variations de prix selon les gammes d’appartements en PPE[x]. En effet, les objets haut de gamme ont perdu environ 10% alors que les moyens de gamme sont restés stables et les entrées de gamme ont augmenté d’environ 12%.
À suivre de près également, les discussions actuelles sur une éventuelle suppression de la taxation de la valeur locative qui pourrait influencer la structure du marché. Découvrez les implications de cette suppression dans l’article sur la taxation de la valeur locative.
MAISONS INDIVIDUELLES
Dans un contexte de densification pour les grandes agglomérations et de restriction à bâtir pour certaines régions, l’offre de maisons individuelles se raréfie. Ceci résulte en une demande excédentaire à l’offre dans certaines régions pour ce type de segment [xi].
Du côté des résidences secondaires, la période provisoire de fortes baisses semble révolue, car des corrections à la hausse ont été remarquées.
En conclusion, malgré une hausse globale des prix ces dernières années, le risque de bulle immobilière s’éloigne. En effet, la diminution de l’immigration et l’augmentation de l’activité de construction ont engendré une diminution de la pression dans l’immobilier en Suisse et un équilibre plus sain entre l’offre et la demande s’installe.
Références
- [i] HEV Schweiz. (2018, 11 30). Enquête APF Immobilier 2018/2019. HEV Schweiz.
- [ii] [iii] [v] ix] PwC. (2018, T4). PwC-Immospektive.
- [iv] [vii] [viii] [x] [xi] Wüest Partner. (2018). Immo-Monitoring 2019/1. Zürich.
- [vi] European Central Bank. Data Base.
- Comparis. (2018, 12 28). Évolution des taux hypothécaires.
- FPRE : Fahrländer Partner Raumentwicklung (2018, T4). Méta-Analyse immobilière.
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