L’immobilier résidentiel suisse face à l’inflation
Introduction: L’inflation est de retour
Après plus de trente ans durant lesquels elle s’est maintenue à de faibles niveaux, l’inflation a brusquement augmenté à la fin de l’année 2021. Les mesures de soutien budgétaire destinées à atténuer les conséquences de la pandémie ont fortement stimulé la consommation mondiale. En parallèle, les mesures de confinement, notamment en Chine avec la politique zéro-COVID, ont entraîné des ruptures des chaînes d’approvisionnement. La guerre en Ukraine a encore aggravé ces perturbations en provoquant une hausse des prix de l’énergie ainsi que de nombreuses matières premières [1]. Pour contrer cette hausse des prix, les banques centrales ont opéré un tournant radical en adoptant une politique monétaire restrictive. Ainsi, la Banque nationale suisse (BNS) a déjà rehaussé son taux directeur à deux reprises cette année, une première fois en juin en le faisant passer de -0.75% à -0.25%, puis en septembre en le faisant passer à 0.25%. D’autres augmentations sont attendues en 2023. Ce retour des taux en territoire positif marque un changement de paradigme pour le marché immobilier suisse.
Les mécanismes de protection contre l’inflation
Dans sa publication Talking Points de juin 2022, UBS Asset Management rappelle qu’au-delà de son caractère tangible, l’immobilier offre une protection contre l’inflation à long terme grâce à deux mécanismes:
a. L’évolution des prix des terrains et des biens
Sur les cinquante dernières années, les prix nominaux de l’immobilier ont presque quintuplé, tandis que le niveau général des prix des biens de consommation a triplé. La pierre a donc été une bonne parade contre l’érosion du pouvoir d’achat [2].
b. Les revenus du secteurs qui offrent une protection par le biais de l’adaptation des revenus locatifs
Cette adaptation des revenus locatifs est toutefois souvent imparfaite dans le timing et dans son ampleur. Néanmoins, elle contribue à la résilience de cette classe d’actifs en période d’inflation. Concrètement, jusqu’à 40% de l’évolution de l’indice des prix à la consommation peuvent être répercutés sur les locataires de logements et les loyers peuvent être ajustés au niveau du marché en cas de changement de locataire [3]. Il faut cependant que le pouvoir d’achat des ménages ne s’érode pas en même temps et que le taux de vacance ne soit pas élevé, car dans ce cas, le locataire risque de changer d’appartement face à la hausse [4].
Toutefois, les prix de l’immobilier n’augmentent pas nécessairement à chaque pique d’inflation. L’évolution des taux d’intérêt influence souvent davantage les prix et les périodes de forte inflation s’accompagnent généralement d’une hausse des taux d’intérêt qui, à son tour, pèse sur les prix de l’immobilier [5].
Solidité du marché immobilier suisse
Dans une analyse [6] parue en septembre, la société CBRE souligne la plus grande capacité de résilience du marché immobilier suisse comparée à celle des principaux marchés étrangers en mettant en avant cinq facteurs:
- L’inflation est de bien moins grande moindre ampleur en Suisse (3.5% en août sur douze mois) qu’en Europe (9.1%) ou aux États-Unis (8.3%), ce qui devrait plus facilement permettre à l’immobilier de jouer son rôle de protection, au moins partiellement.
- La progression des taux de rendement obligataires à dix ans de la Confédération (env. 1.5% sur un an) est moindre que celles enregistrées en France, en Allemagne ou au États-Unis (env. 2.20% à 2.50%). La prime de risque de l’immobilier en Suisse serait donc moins affectée par le relèvement des taux obligataires.
- Les niveaux d’endettement du marché immobilier suisse sont généralement faibles, ce qui le rend moins vulnérable au choc haussier des taux directeurs.
- L’exposition du marché immobilier suisse aux capitaux étrangers (env. 10 à 15%) est nettement plus faible qu’en Europe (env. 40%) et uniquement portée sur l’immobilier commercial en vertu de la LFAIE, ce qui permet de limiter les fluctuations en période de crise.
- Les fondamentaux du marché immobilier suisse sont plus favorables qu’en Europe. Le secteur résidentiel affiche le taux de vacance le plus bas d’Europe et le taux de locataires le plus élevé, qui associé à une demande soutenue le renforce dans son rôle de valeur refuge. UBS prévoit même une nouvelle baisse du taux de vacance et une poursuite de la croissance des loyers en 2022 en raison du robuste potentiel d’absorption soutenu par l’immigration, le ralentissement de la planification de nouveaux biens résidentiels et l’augmentation des coûts de construction et des coûts de financement [7].
Conclusion
Après une exceptionnelle période d’euphorie, qui reposait en grande partie sur un environnement de taux négatifs favorable à l’afflux massif de capitaux en faveur de l’immobilier, le marché immobilier suisse devrait entrer dans une phase de normalisation. Le rapport déséquilibré entre acheteurs et vendeurs (au profit des seconds) prédominant sur la marché depuis des années est aujourd’hui en cours de réajustement [8], le marché offrira ainsi de nombreuses opportunités aux investisseurs immobiliers dans les années à venir.
[1] Credit Suisse AG, Investment Solutions & Sustainability | Moniteur immobilier Suisse | Juin 2022 | Le marché immobilier sous de nouveaux auspice
[2] Le Nouvelliste, 10 mai 2022 | Pourquoi l’immobilier protège contre l’inflation. La chronique immobilière d’UBS
[3] UBS Asset Management | UBS Talking Points | Une nouvelle ère? L’immobilier suisse dans un contexte inflationniste – juin 2022
[4] Le Nouvelliste, 10 mai 2022 | Pourquoi l’immobilier protège contre l’inflation. La chronique immobilière d’UBS
[5] ibid
[6] CBRE Research, CBRE Switzerland | Septembre 2022 | Le marché immobilier en Suisse cherche un nouvel équilibre
[7] UBS Asset Management | UBS Talking Points | Une nouvelle ère? L’immobilier suisse dans un contexte inflationniste – juin 2022
[8] CBRE Research, CBRE Switzerland | Septembre 2022 | Le marché immobilier en Suisse cherche un nouvel équilibre
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