Le mécanisme des taux d’intérêt et leur implication dans l’immobilier
Par Nicolas Terrier
Le taux d’intérêt est une rémunération en contrepartie d’un prêt. En d’autres termes, c’est la rémunération de celui qui octroie le crédit en échange de l’argent mis à sa disposition. Son importance dans l’immobilier est centrale, car il permet d’optimiser le retour sur investissement dans la mesure où le coût de l’emprunt est inférieur au rendement que cette somme d’argent va générer.
Comment le taux hypothécaire est-il déterminé ?
Pour le prestataire d’hypothèque, ce taux dépend de plusieurs facteurs. Le facteur principal étant le taux de refinancement auprès de la banque centrale, vu que dans la plupart des cas, l’établissement financier qui octroie l’hypothèque agit en tant qu’intermédiaire. Il dépend également du risque relatif à la qualité du gage et la solvabilité de l’emprunteur. C’est la marge que prend le prestataire à titre de rémunération pour le risque encouru. Mais il peut également y avoir d’autres facteurs, comme la concurrence entre les acteurs hypothécaires ou la volonté d’un établissement de se positionner comme leader dans un segment spécifique.
Comment la fluctuation du taux d’intérêt se transmet-elle dans les prix immobiliers ?
Unique entité habilitée à imprimer de l’argent, la Banque Nationale Suisse (BNS) influence l’économie en faisant varier son taux d’intérêt « directeur ». Ce dernier est un de ses leviers pour appliquer sa politique monétaire et ainsi remplir sa mission qui est de maintenir la stabilité des prix conformément à la Constitution et à la loi. Corollairement, la variation du taux impacte les prix de l’immobilier. Le mécanisme de cette transmission s’effectue via quatre effets succinctement illustrés ci-dessous en prenant le cas où la BNS procède à une hausse de son taux directeur (Wadud, M. I., Bashar, O. H., & Ahmed, H. J., 2012).
1. L’effet « offre »
Les intérêts intercalaires à payer durant la période de construction d’un projet immobilier augmentent le prix de revient, ce qui a pour effet de freiner l’activité de construction immobilière, de stabiliser l’offre et ainsi augmenter les prix à moyen terme.
2. L’effet « coût de l’utilisateur »
Le taux offert par les banques augmente. Par conséquent, les coûts du prêt hypothécaire augmentent aussi. Cela va réduire la demande de biens immobiliers. Si la demande diminue, les prix baissent.
3. L’effet « crédit » (indirect)
Avec des taux supérieurs, la probabilité de défaut de l’emprunteur croît car sa capacité à payer ce même taux diminue. Cela incite les banques à restreindre les conditions d’octroie de crédits hypothécaires, en demandant plus de fonds propres par exemple, ce qui a pour effet de réduire la demande pour cette classe d’actif.
4. L’effet « richesse » (indirect)
Les trois premiers effets stabilisent ou diminuent « in fine » les prix de l’immobilier, ce qui a pour conséquence, dans un deuxième temps, de réduire la valeur du patrimoine des propriétaires. Leur pouvoir d’achat baisse et va parallèlement accentuer la baisse de la demande pour des biens immobiliers.
Bien que théorique, l’effet « coût de l’utilisateur » est à notre avis le plus rapide à se concrétiser contrairement à l’effet « offre » qui subit un décalage dans le temps lié au fait que la construction n’est pas instantanée. Nous pouvons donc déduire de ce qui précède que la relation entre les prix de l’immobilier et les taux d’intérêts est substantielle et mesurée. Cependant, elle n’est pas représentative de l’entièreté des variations de prix. Il existe en effet une multitude de facteurs exogènes qui influencent cette évolution. L’offre et la demande dépendent aussi des contraintes territoriales propres à la Suisse, du manque d’alternative en termes d’investissement que l’on traverse actuellement ou encore du caractère de valeur refuge de l’immobilier grâce à la stabilité de ses revenus locatifs par exemple.
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Les types de produits hypothécaires.
Taux variable
Comme son nom l’indique, ce taux varie dans le temps. Il n’est pas fixé. L’avantage est qu’il peut être résilié à tout moment. C’est la raison pour laquelle il reste le plus cher sur le marché et n’est utilisé que pour une période de transition durant laquelle l’emprunteur a besoin de flexibilité.
Taux Fixe
Le taux fixe est limité dans le temps et fixé dès la signature. La durée peut éventuellement aller jusqu’à 25 ans. Plus la durée est longue, plus la marge en supplément du taux de refinancement sera élevée. En effet, une période étendue est synonyme d’incertitude et donc d’augmentation du risque engendrant ainsi un coût plus élevé.
Taux Libor
Ce taux est indexé sur le taux de référence London InterBank Offered Rate (LIBOR), soit le taux de prêt interbancaire. Il est exprimé en « taux libor » et varie dans le temps. La marge de la banque, elle, reste fixe. Il est renouvelable tous les 3 mois, 6 mois ou 12 mois.
Quel type de taux choisir ?
La stratégie à adopter dépend principalement du preneur de crédit. Les éléments à prendre en considération sont notamment le laps de temps durant lequel un investisseur peut rester immobilisé, le taux maximal qu’il peut assumer et sa spéculation sur l’évolution des taux.
Dans le cas où l’on spécule sur une augmentation des taux, il reste intéressant de fixer le taux hypothécaire, car la charge d’intérêt que l’emprunteur va payer restera fixe. Dans le cas contraire, il peut s’avérer profitable de rester en taux libor plus marge, afin de profiter de la baisse des taux.
En outre, depuis le début des années 1990, on observe que les preneurs d’hypothèque ayant pariés sur la baisse des taux en privilégiant un taux libor sont les gagnants, vu que les taux ont baissé de façon continuelle.
Références
- Données SIX. (2018, 06 29). Data centre. Récupéré de Six-swiss-exchange: https://www.six-swiss-exchange.com/indices/data_centre/customer/iazi_en.html
- Swissnot. (2018, 07 01). Droit immobilier. Récupéré de Swissnot.ch: http://www.swisnot.ch/index.php/fr/les-prestations/14-droit-immobilier
- Wadud, M. I., Bashar, O. H., & Ahmed, H. J. (2012). Monetary Policy And The Housing Market In Australia. Journal of Policy Modeling 34, 8489-863
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