Crowdfunding immobilier: réaliser son premier investissement
Crowdfunding immobilier: définir votre stratégie d’investissement
L’investissement en crowdfunding immobilier en Suisse se présente comme une solution à la fois rassurante, accessible et rémunératrice. Cependant, il n’est pas toujours simple de sauter le pas. Technicité des termes, évaluation des risques, … dans cet article, nous vous donnons les clés pour vous lancer.
Afin de mener à bien votre stratégie d’investissement immobilier, il faut conjuguer une bonne évaluation de votre situation et de vos ambitions avec des techniques de mitigation du risque. Vous pourrez alors obtenir des rendements attractifs avec un risque contenu.
Montant et disponibilité de votre capital
Avant de réaliser votre premier investissement, il est primordial de vous poser quelques questions clés, dont les réponses vont en grande partie déterminer votre stratégie globale:
- Combien souhaitez-vous globalement investir dans l’immobilier?
- Souhaitez-vous répartir ce montant sur un ou plusieurs projets d’investissement participatif ?
- Quel profil investisseur avez-vous? Autrement dit, quel degré de risques recherchez-vous?
- Quelle est votre situation personnelle ? (lieu de résidence, activité, etc).
Ces premières réponses dessineront les contours de votre stratégie. En effet, si vous disposez d’un montant important, il peut être intéressant de le répartir sur plusieurs projets de crowdfunding pour diluer le risque et diversifier votre portefeuille (nous verrons ce point plus bas).
Par ailleurs, votre situation personnelle peut influer sur vos investissements. Dans la majorité des cas, il est nécessaire, à défaut de disposer de la nationalité suisse, d’avoir un permis de séjour C (exceptionnellement, le permis B peut être accepté pour certains projets). Ensuite, si vous aviez envisagé d’investir en société et non en votre nom propre, il est préférable de vérifier les conditions de souscription, qui excluent parfois la possibilité d’investissement en société.
Horizon d’investissement dans l’immobilier
Autre élément clé qu’il est opportun de considérer : l’horizon pour lequel vous souhaitez investir/bloquer les fonds. Cela dépend de plusieurs facteurs : aurez-vous besoin de retrouver ces fonds à court terme pour un autre projet, ou, au contraire, l’objectif est-il de vous inscrire dans la durée?
Selon les réponses à ces questions, vous pourrez mieux vous orienter vers des investissements qui vous correspondent:
- Les prêts participatifs sont particulièrement adaptés à des investissements à court terme (12 à 30 mois),
- Les investissements en copropriété permettent d’investir à moyen/long terme dans l’optique de construire un patrimoine immobilier.
Bien entendu, ces classifications ne sont pas gravées dans le marbre. Même avec un horizon long terme, il est tout à fait envisageable de choisir le prêt participatif. Cela peut même être une solution pertinente pour réitérer des investissements, les uns après les remboursements des autres.
Comprendre et évaluer le risque : la clé de la réussite en Crowdfunding immobilier
Un investissement judicieux maximise le rendement en mitigeant le risque.
Comprendre les principaux risques pour mieux s’en prévenir
Comme tout autre type d’investissement, le crowdfunding immobilier comporte des risques. Les connaître permet de les maîtriser et de les atténuer. Pour commencer, en copropriété comme en prêt participatif, il existe des risques dits “commerciaux”; liés à la nature du projet ou du bien. Cela peut par exemple être la localisation du bien. Se situe-t-il dans une région dynamique avec une forte croissance démographique qui soutient la demande de logements? Les infrastructures locales (par exemple, le réseau de transport) sont-elles développées? Ces éléments impacteront fortement la demande de logements et par conséquent la capacité des biens situés dans la région à générer des revenus.
Dans le cadre de la copropriété, la proximité avec les infrastructures et les commodités impactera très directement le taux d’occupation et donc les rendements locatifs qui en découleront. Ensuite, il convient d’étudier le risque financier. Il consiste à passer à la loupe le plan financier de l’immeuble, qui détaille notamment le fond de rénovation, les provisions contre la vacance locative, etc.
Pour l’investissement en prêt participatif, la nature du projet reste un facteur majeur à considérer : est-ce une construction neuve, un refinancement, une rénovation… Outre celui-ci, le stade du projet peut être un indicateur clé du niveau de risque. Dans le cadre d’un projet de développement immobilier, cela peut être l’obtention du permis de construire, le nombre d’unités déjà vendues, etc. N’oublions pas le scénario de “sortie”, qui peut vous donner quelques clés sur le degré de risque (est-ce une revente individuelle, collective, etc). Il est également nécessaire de tenir compte des risques dits techniques, par exemple l’augmentation du prix des matières premières, un facteur exogène mais important. Enfin, concernant les risques financiers, toujours dans le cadre d’un prêt, il s’agit de tenir compte des garanties fournies par le sponsor. Elles sont un indicateur révélateur de la solidité financière du projet et de son niveau de risque. Plus elles sont nombreuses et solides, plus le risque est mesuré.
Due diligence & sélection rigoureuse des projets immobiliers
Pour contrecarrer les risques susmentionnés, les professionnels de l’immobilier, comme Foxstone, procèdent à une due diligence, qui consiste en un audit approfondi de tous les aspects juridiques et financiers d’un projet (et de son porteur dans le cadre d’un prêt participatif). Il s’agit de s’assurer en amont de la conformité réglementaire et de la viabilité financière du projet immobilier. Cela comprend, entre autres, la vérification de la conformité de la construction, l’affectation du bien, l’expertise environnementale, l’état foncier ou encore, l’historique de location, etc.
De surcroît, avant même que cette due diligence ne soit menée, des critères de sélection stricts déterminent les projets de copropriété ou de prêt participatif qui seront proposés. Ces critères permettent de limiter les risques pour les futurs investisseurs en privilégiant les opérations avec des potentiels de rendements rémunérateurs (en proportion du risque). Parmi les premiers critères de sélection, on retrouve la localisation. Pour qu’un projet soit retenu, la zone géographique où se situe le bien doit démontrer une forte demande, idéalement bien supérieure à l’offre afin de minimiser les risques de vacance locative. Dans le cadre des prêts participatifs, et afin d’appliquer une sélection encore plus rigoureuse, Foxstone se concentre sur plusieurs catégories, en parfaite résonance avec les risques susmentionnés, telles que : le risque commercial (est-ce pour vendre, louer à terme…), le risque administratif (demandes de permis, restrictions locales, etc), les scénarios de remboursement final, le risque lié à la complexité de la construction… Enfin, l’analyse globale du plan financier et de la qualité du sponsor (fonds propres, prêts bancaires, charges,…) est un déterminant clé. Il permet de mettre en perspective à moyen/long terme la viabilité des revenus en tenant compte des dépenses prévues ainsi que de celles qui pourraient survenir. Aujourd’hui, avec ce rigoureux processus de sélection, nous recevons entre 2 et 3 offres par jour, mais nous n’en retenons que 3%.
Diversification de vos investissements
Ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier ! Vous connaissez sans doute cet adage. Il s’applique bel et bien à tout type d’investissement, et le crowdfunding immobilier ne fait pas exception!
En effet, si vous disposez déjà d’un certain historique en matière d’investissement, il peut être pertinent de mettre en perspective les opportunités de crowdfunding avec le reste de vos actifs. Avoir un éventail de rendements et de classes d’actifs (coté, non coté, court ou moyen terme, immobilier, private equity…) est l’un des meilleurs moyens de diluer le risque.
Ensuite, dépendamment du montant global que vous désirez investir dans l’immobilier, il peut être judicieux de le répartir sur plusieurs opportunités. Concrètement, cela permet de diluer le risque sur plusieurs opportunités avec des caractéristiques variées. Plus spécifiquement, la diversification peut permettre de se prémunir des variations de segments de marchés. Par exemple, si le marché des locations de surfaces commerciales connaît une baisse, il peut être intéressant d’ajouter à son portefeuille des investissements dans des biens résidentiels ou sur des projets de rénovation énergétique. La diversification de portefeuille peut se faire de différentes manières : vous pouvez investir dans un projet de construction d’immeubles résidentiels haut de gamme dans les alentours de Zurich, une zone très attractive pour les ménages à hauts revenus, et parallèlement investir sur un immeuble de rendement, entièrement loué, dans le canton de Vaud ou de Genève. Dans ce cas, vous bénéficierez d’une double diversification : géographique d’abord, mais également quant à la nature de l’actif (projet de construction neuve VS. immeuble de rendement locatif).
Evaluation des garanties
Pour finir, avant de vous lancer dans votre projet d’investissement en crowdfunding immobilier, étudiez précautionneusement les garanties et sécurités. Ces vérifications s’appliquent avant tout aux prêts participatifs. Parmi les garanties les plus courantes, on retrouve notamment :
- La cédule hypothécaire de deuxième rang, inscrite au registre foncier. Par définition: “Une cédule hypothécaire se matérialise sous la forme d’un document établi par le notaire. Ce “papier-valeur” indique le montant que le créancier peut réclamer au débiteur ainsi que le bien immobilier qui assure la garantie(1)”. Elle peut également inclure les intérêts maximums qui pourraient être dûs. Depuis 2012, cette cédule peut être produite au format numérique.
- Le créancier peut demander au porteur du projet de mettre en gage des actions de sa société, voire celles de sa société-mère ou de sa holding. On parle alors de nantissement des actions de la société en question.
- La banque peut retenir une partie de la marge sur l’opération pour rembourser les prêts de premier et de second rangs en cas de défaut du promoteur.
- Enfin, il est possible que le promoteur fournisse une garantie personnelle, ce qui signifie qu’il s’engage en sa personne propre, à couvrir le montant du prêt.
Conclusion
Au fil de cet article, nous avons vu les différentes étapes à franchir pour réaliser votre premier investissement en crowdfunding immobilier. En résumé, voici cinq points clés ce qu’il faut retenir :
- Réalisez un premier état des lieux de votre situation et de vos ambitions. Cela vous donnera une ligne directrice sur la stratégie à adopter.
- Définissez les critères qui vous correspondent (montant, rapport au risque, etc).
- Procédez à un comparatif des projets qui s’offrent à vous pour balancer l’ensemble des risques, selon votre stratégie prédéfinie.
- Si vous disposez d’un montant suffisant ou d’investissements préalables (autres actifs), pensez à diversifier les types de projets sur lesquels vous investissez, c’est l’un des meilleurs remparts contre le risque.
- Choisissez votre plateforme d’investissement immobilier: misez sur des plateformes de crowdfunding établies et régulées, comme Foxstone (qui possèdent un historique de réussites) – qui conjuguent transparence, accessibilité, sélection stricte et réalisations de due diligence.
Toutes ces étapes vous assureront de déployer une stratégie personnalisée, à la fois rémunératrice et pérenne.
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